Gastos de hipoteca: quién paga y qué puedes reclamar

13 jul 20265 min de lectura

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Te explicamos el reparto actual de los gastos de hipoteca en España, qué facturas puedes reclamar y qué pasos seguir antes de ir a juicio.

Mujer revisando una carpeta en una mesa de madera con unas llaves de vivienda a su lado.

Qué son los gastos hipoteca

Los gastos hipoteca son los costes que aparecen al formalizar un préstamo hipotecario: tasación, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, impuestos y, si el banco la cobra, comisión de apertura.

En España no todos estos gastos los paga el cliente. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto cambió de forma clara: tú pagas la tasación y el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos vinculados al préstamo.

La confusión viene de las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. Muchos contratos obligaban al consumidor a pagar todos los gastos de constitución hipoteca mediante una cláusula que después fue declarada abusiva en numerosos procedimientos. Por eso todavía hay personas que pueden reclamar parte de lo pagado, siempre que conserven documentación y el caso encaje con la doctrina judicial.

Resumen rápido

En hipotecas nuevas, el cliente paga la tasación y el banco paga notaría, registro, gestoría e impuestos del préstamo
En hipotecas antiguas, se suelen reclamar registro, gestoría, tasación y el 50% de notaría si la cláusula fue abusiva
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no suele recuperarse en préstamos anteriores a la reforma
Reclama primero al banco y conserva facturas, escritura y justificantes de pago
España no tiene credit score: para una nueva hipoteca el banco revisa ingresos, CIRBE y ficheros como ASNEF o BADEXCUG

Quién paga gastos hipoteca en España

La regla actual es sencilla, pero conviene separar los gastos del préstamo de los gastos de compraventa.

La Ley 5/2019 regula el reparto de los gastos de formalización del préstamo hipotecario. No cubre, por ejemplo, impuestos o gastos propios de comprar la vivienda, como el IVA o el ITP de la compraventa.

Para una hipoteca contratada desde el 16 de junio de 2019, el reparto habitual es este:

Gasto	Quién lo paga desde la Ley 5/2019	Qué debes revisar
Tasación	Cliente	Debe hacerla una tasadora homologada. El banco debe aceptar una tasación válida y no caducada aportada por ti.
Notaría	Banco	Las copias las paga quien las solicite. Los gastos notaría hipoteca son uno de los puntos más reclamados en contratos antiguos.
Registro de la Propiedad	Banco	Incluye la inscripción de la garantía hipotecaria.
Gestoría	Banco	Gestiona trámites como liquidación de impuestos e inscripción registral.
IAJD	Banco, según normativa tributaria aplicable	No lo confundas con los impuestos de compraventa de la vivienda.
Comisión de apertura	Cliente, si está pactada y es transparente	Se paga una vez y debe englobar estudio, tramitación o concesión del préstamo.

Qué puedes reclamar si firmaste antes de junio de 2019

Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019 y tu contrato imponía todos los gastos al cliente, puede tener sentido revisar la escritura. La acción no consiste en pedir que te devuelvan cualquier gasto de vivienda, sino en pedir la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de cantidades pagadas indebidamente.

En términos prácticos, lo más habitual es reclamar:

Registro de la Propiedad: normalmente el 100% si lo pagó el consumidor por una cláusula abusiva.
Gestoría: normalmente el 100%.
Tasación: normalmente el 100% en muchos criterios judiciales aplicados a contratos anteriores.
Notaría: habitualmente el 50%, porque ambas partes se benefician de la escritura.

El IAJD es el punto que más dudas genera. En préstamos antiguos, la devolución del impuesto no suele prosperar como regla general. Por eso es importante calcular el importe con facturas reales y no con estimaciones vistas en internet.

En comparadores y medios como HelpMyCash, Rastreator, Kelisto, iAhorro, Finect, Rankia, Acierto o CrediMarket verás cifras orientativas. Úsalas solo como referencia. Para decidir si te compensa reclamar, lo que manda es tu escritura, tus facturas y la respuesta del banco.

Cuidado con el plazo

El Tribunal Supremo fijó en 2024 que, salvo que el banco pruebe que ese consumidor concreto conoció antes la abusividad de la cláusula, el plazo de la acción de restitución empieza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. La nulidad y la devolución no son lo mismo. Si tu caso está cerca de plazo o ya hubo reclamaciones previas, pide asesoramiento jurídico antes de demandar.

Cómo reclamar gastos hipoteca paso a paso

Antes de ir al juzgado, conviene seguir un orden. Reclamar gastos hipoteca sin documentación suele acabar en una respuesta negativa o en una pérdida de tiempo.

Pasos para reclamar

Este proceso está pensado para consumidores que firmaron una hipoteca antigua y pagaron gastos que quizá correspondían al banco.

Revisa la escritura

Busca la cláusula de gastos. Si dice que todos los gastos, tributos o aranceles corresponden al prestatario, puede ser una señal de cláusula abusiva.

Recupera las facturas

Necesitas factura de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, solicítalas a la gestoría, notaría, banco o archivo correspondiente.

Calcula una reclamación realista

Separa conceptos. No mezcles gastos de compraventa con gastos del préstamo. Apunta importes, fechas, entidad y número de préstamo.

Presenta reclamación al banco

Dirige un escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. El Banco de España exige este trámite previo antes de acudir a su servicio de reclamaciones.

Valora la vía judicial

Si el banco rechaza la devolución o no responde, habla con un abogado o asociación de consumidores. El Banco de España no declara nulas cláusulas abusivas, esa decisión corresponde a los tribunales.

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Documentación necesaria

La documentación es la diferencia entre una reclamación seria y una carta genérica. Prepara una carpeta, digital y en papel, con todo lo que justifica tu petición.

Si estás revisando tu situación financiera porque vas a pedir otra hipoteca o un préstamo personal, aprovecha para comprobar también tu endeudamiento en CIRBE y que no apareces indebidamente en ASNEF o BADEXCUG. En España no existe una puntuación crediticia como en Estados Unidos; los bancos evalúan ingresos, estabilidad, deuda viva y registros negativos.

Checklist de documentos

Escritura del préstamo hipotecario completo
Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación
Justificantes bancarios de pago, si los conservas
Cuadro de amortización o datos identificativos del préstamo
DNI/NIE de los titulares y poderes si actúa un representante
Copia de la reclamación enviada al banco y acuse de recibo
Respuesta del banco, si la hubo

Errores habituales al reclamar

El primer error es reclamar todo sin distinguir conceptos. No es lo mismo la tasación que el IAJD, ni los gastos de préstamo que los gastos de compraventa.

El segundo error es copiar un modelo sin adaptarlo. Tu reclamación debe identificar la cláusula, los importes pagados y por qué pides la devolución.

El tercero es ignorar el coste de tiempo. Si el importe recuperable es bajo, quizá te compense más negociar con el banco o acudir a una asociación de consumidores que abrir un procedimiento largo.

También conviene evitar mezclar esta reclamación con necesidades de financiación inmediata. Si necesitas liquidez, compara primero opciones reguladas de préstamos o créditos rápidos, pero no pidas dinero caro solo para pagar una reclamación incierta.

Casos prácticos

Caso 1: hipoteca firmada en 2021. Compras vivienda y firmas la hipoteca después de la Ley 5/2019. Pagas la tasación. El banco paga notaría, registro, gestoría e impuestos del préstamo. En principio no hay una reclamación de gastos de constitución hipoteca como las antiguas, salvo que detectes otro cobro irregular.

Caso 2: hipoteca firmada en 2016. La escritura dice que el cliente asume todos los gastos. Pagaste 400 € de tasación, 300 € de registro, 450 € de gestoría y 700 € de notaría. Podrías estudiar una reclamación por tasación, registro, gestoría y parte de notaría. No des por recuperable el IAJD sin revisar tu caso.

Caso 3: quieres una nueva hipoteca. Aquí el foco ya no es reclamar, sino comparar ofertas. Mira la TAE, no solo el TIN, porque la TAE incorpora comisiones y gastos que debe asumir el deudor. Si apareces en ASNEF, revisa primero cómo salir de ASNEF o consulta qué es ASNEF antes de solicitar financiación.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos de hipoteca paga el banco?

En una hipoteca contratada desde el 16 de junio de 2019, el banco paga notaría, registro, gestoría e impuestos asociados al préstamo. El cliente paga la tasación y las copias notariales que solicite.

¿Puedo reclamar gastos hipoteca si ya terminé de pagarla?

Sí, puede ser posible si la hipoteca tenía una cláusula abusiva de gastos y conservas documentación. El punto clave no es que el préstamo siga vivo, sino la cláusula, las facturas y el plazo aplicable a tu caso.

¿Qué gastos de notaría hipoteca se pueden reclamar?

En contratos antiguos, lo habitual es reclamar el 50% de los gastos notariales de la escritura del préstamo si el consumidor los pagó por una cláusula abusiva. Las copias las paga quien las solicita.

¿Se puede reclamar el IAJD de una hipoteca antigua?

Como regla general, el IAJD de hipotecas antiguas no suele recuperarse en estas reclamaciones. Desde la reforma, el banco asume el impuesto según la normativa tributaria aplicable, pero los contratos anteriores deben revisarse caso por caso.

¿Cuánto tarda el banco en responder a una reclamación?

Para consumidores, el Banco de España indica que primero debes reclamar al Servicio de Atención al Cliente del banco. Si no contesta en un mes o no estás de acuerdo con la respuesta, puedes acudir al Banco de España, aunque la nulidad de cláusulas abusivas corresponde a los tribunales.

¿Solicitar varias ofertas de hipoteca afecta a mi credit score?

No. En España no existe un credit score formal como en Estados Unidos. El banco evalúa ingresos, estabilidad laboral, deudas en CIRBE y registros negativos como ASNEF o BADEXCUG. Comparar ofertas no baja ninguna puntuación.

Fuentes consultadas

Financer Talks

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