Gastos de hipoteca: quién paga y qué puedes reclamar

Qué son los gastos hipoteca

Los gastos hipoteca son los costes que aparecen al formalizar un préstamo hipotecario: tasación, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, impuestos y, si el banco la cobra, comisión de apertura.

En España no todos estos gastos los paga el cliente. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto cambió de forma clara: tú pagas la tasación y el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos vinculados al préstamo.

La confusión viene de las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. Muchos contratos obligaban al consumidor a pagar todos los gastos de constitución hipoteca mediante una cláusula que después fue declarada abusiva en numerosos procedimientos. Por eso todavía hay personas que pueden reclamar parte de lo pagado, siempre que conserven documentación y el caso encaje con la doctrina judicial.

Quién paga gastos hipoteca en España

La regla actual es sencilla, pero conviene separar los gastos del préstamo de los gastos de compraventa.

La Ley 5/2019 regula el reparto de los gastos de formalización del préstamo hipotecario. No cubre, por ejemplo, impuestos o gastos propios de comprar la vivienda, como el IVA o el ITP de la compraventa.

Para una hipoteca contratada desde el 16 de junio de 2019, el reparto habitual es este:

Qué puedes reclamar si firmaste antes de junio de 2019

Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019 y tu contrato imponía todos los gastos al cliente, puede tener sentido revisar la escritura. La acción no consiste en pedir que te devuelvan cualquier gasto de vivienda, sino en pedir la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de cantidades pagadas indebidamente.

En términos prácticos, lo más habitual es reclamar:

El IAJD es el punto que más dudas genera. En préstamos antiguos, la devolución del impuesto no suele prosperar como regla general. Por eso es importante calcular el importe con facturas reales y no con estimaciones vistas en internet.

En comparadores y medios como HelpMyCash, Rastreator, Kelisto, iAhorro, Finect, Rankia, Acierto o CrediMarket verás cifras orientativas. Úsalas solo como referencia. Para decidir si te compensa reclamar, lo que manda es tu escritura, tus facturas y la respuesta del banco.

Cómo reclamar gastos hipoteca paso a paso

Antes de ir al juzgado, conviene seguir un orden. Reclamar gastos hipoteca sin documentación suele acabar en una respuesta negativa o en una pérdida de tiempo.

Este proceso está pensado para consumidores que firmaron una hipoteca antigua y pagaron gastos que quizá correspondían al banco.

Pasos para reclamar

Documentación necesaria

La documentación es la diferencia entre una reclamación seria y una carta genérica. Prepara una carpeta, digital y en papel, con todo lo que justifica tu petición.

Si estás revisando tu situación financiera porque vas a pedir otra hipoteca o un préstamo personal, aprovecha para comprobar también tu endeudamiento en CIRBE y que no apareces indebidamente en ASNEF o BADEXCUG. En España no existe una puntuación crediticia como en Estados Unidos; los bancos evalúan ingresos, estabilidad, deuda viva y registros negativos.

Errores habituales al reclamar

El primer error es reclamar todo sin distinguir conceptos. No es lo mismo la tasación que el IAJD, ni los gastos de préstamo que los gastos de compraventa.

El segundo error es copiar un modelo sin adaptarlo. Tu reclamación debe identificar la cláusula, los importes pagados y por qué pides la devolución.

El tercero es ignorar el coste de tiempo. Si el importe recuperable es bajo, quizá te compense más negociar con el banco o acudir a una asociación de consumidores que abrir un procedimiento largo.

También conviene evitar mezclar esta reclamación con necesidades de financiación inmediata. Si necesitas liquidez, compara primero opciones reguladas de préstamos o créditos rápidos, pero no pidas dinero caro solo para pagar una reclamación incierta.

Casos prácticos

Caso 1: hipoteca firmada en 2021. Compras vivienda y firmas la hipoteca después de la Ley 5/2019. Pagas la tasación. El banco paga notaría, registro, gestoría e impuestos del préstamo. En principio no hay una reclamación de gastos de constitución hipoteca como las antiguas, salvo que detectes otro cobro irregular.

Caso 2: hipoteca firmada en 2016. La escritura dice que el cliente asume todos los gastos. Pagaste 400 € de tasación, 300 € de registro, 450 € de gestoría y 700 € de notaría. Podrías estudiar una reclamación por tasación, registro, gestoría y parte de notaría. No des por recuperable el IAJD sin revisar tu caso.

Caso 3: quieres una nueva hipoteca. Aquí el foco ya no es reclamar, sino comparar ofertas. Mira la TAE, no solo el TIN, porque la TAE incorpora comisiones y gastos que debe asumir el deudor. Si apareces en ASNEF, revisa primero cómo salir de ASNEF o consulta qué es ASNEF antes de solicitar financiación.